LE DANGER DES PRÊTS TROP LONGS...
Beaucoup de jeunes de moins de 35 ans se sont engouffrés dans les offres de prêts bancaires à long terme.
Primo-accédants sans apport, ils ont pu ainsi, pour le prix d’un loyer, devenir propriétaires.
Enfin presque ! Même si le bon choix d’une formule à taux plafonné a été faite, cet outil patrimonial n’a pas que des avantages.
Car « le coût total des mensualités est beaucoup plus élevé quand la durée du prêt augmente et au bout du compte, ces crédits reviennent chers à leurs utilisateurs »analyse-t-on à l’Anil (Agence nationale d’information sur le logement).
Exemple : pour un prêt de 180.000 euros, si l’on passe de 15 à 25 ans, le coût du crédit double et atteint… 133.000 euros !
Or, rares sont les détenteurs d’un tel crédit qui vont au bout de leur engagement : mobilité professionnelle, famille agrandie, divorce… provoquent la vente du bien au bout de sept ans dans 80 % des cas.
A ce stade, « ils auront remboursé en grande majorité des intérêts et très peu de capital » car l’amortissement est très lent. Pour un prêt sur 25 ans, l’acquéreur doit rembourser encore 88 % de son bien au bout de cinq ans.
… ET DES PRÊTS A TAUX RÉVISABLES
Christophe Cremer, directeur du site de prêts en ligne meilleurtaux.com estimait récemment dans le journal Le Monde que « 100.000 ménages étaient concernés par la hausse des taux avec des mensualités pouvant augmenter de 27 à 50 % » !
Ce sont surtout les crédits contractés entre 2004 et 2006 qui sont concernés.
En cause : des dossiers compliqués, montés au profit d’accédants modestes, et utilisant des mécanismes très complexes d’indexation et de révision des taux de ces prêts.
Heureusement, ceux-ci ne sont plus d’actualité (moins de 3 % en 2007 contre 18,6 % en 2005).
In&Fi : Prêts bancaires : lequel choisir ?
Taux fixe ou variable, crédit modulable, durée à définir : difficile de choisir !
Attention à ne pas vous tromper car vous allez signer l’un des engagements financiers les plus importants de votre vie.
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Face à l’envolée du prix de l’immobilier, le recours à l’emprunt n’a jamais autant été d’actualité. Les taux de crédit, même s’ils remontent, restent à un niveau très intéressant. C’est le moment ! Outre les prêts aides et complémentaires, il vous est nécessaire de trouver l’essentiel du financement pour réaliser votre projet. Les prêts bancaires dits « libres » couvrent près de 90 % du crédit immobilier. Revue de détail.
- LE PRÊT A TAUX FIXE est le plus répandu. L’emprunt court sur une durée connue dès le départ avec un taux identique et des mensualités immuables quelles que soient les variations monétaires. Même si les taux ont augmenté (+ 1,5 % en deux ans), ces crédits offrent une sécurité absolue aux emprunteurs qui ont opté pour un prêt de longue durée qu’ils ne souhaitent pas rembourser rapidement.
- LE PRÊT A TAUX RÉVISABLE, lui, fluctue en fonction notamment d’un indice monétaire et donc son taux varie selon la conjoncture. Mais ce type de prêt est complexe et peut réserver de mauvaises surprises (voir encadré).
*Les prêts révisables « purs » proposent des taux très attractifs, permettent de profiter des effets de baisse. Mais ils ne présentent aucune valeur butoir en cas de hausse et s’avèrent très risqués pour l’emprunteur. Avant de signer, l’important est de bien se faire expliquer les mécanismes et les protections possibles, notamment de connaître ce fameux taux fixe (qui peut être élevé !).
*Les prêts « révisables capés » fonctionnent comme les prêts décrits auparavant mais avec un plafond maximum déterminé à l’avance, appelé « cap ». Jamais le taux ne le dépassera, d’où pour l’emprunteur une sécurité qui a un prix puisque le taux de départ est plus élevé que le « révisable classique ».
- LE PRÊT MODULABLE consiste en un prêt crédit dans lequel l’emprunteur peut faire varier le montant de ses mensualités de remboursement ; cette souplesse est appréciable, car elle permet de prendre en compte les évolutions des revenus du ménage : chômage ou augmentation de salaire, accidents de la vie, enfants… Il faut savoir que les modalités et les coûts varient d’un établissement à l’autre, et qu’il est nécessaire de bien s’informer avant de signer. Cette souplesse a aussi un prix, d’abord, les frais de banques en cas de modification et aussi l’allongement de la durée de remboursement (deux à cinq ans maximum) qui alourdira le coût financier du prêt.
- LE PRÊT LONGUE DURÉE (surtout à taux fixe) apparaît comme une solution pratique à la hausse des prix immobiliers. Alors que dans les années 90, la durée moyenne des prêts tournait autour de 15 ans, désormais les crédits courent sur 20 ans et plus. Mais s’il est commode à plus d’un titre, il comporte le gros inconvénient d’un coût élevé et d’un amortissement lent (voir encadré).
- LE PRÊT RELAIS OU « ACHAT REVENTE » peut être utilisé par un acheteur d’un bien qui n’a pas encore pu vendre le précédent.
Deux formules existent :
*Le prêt « relais sec » convient à un emprunteur qui a besoin d’un crédit courte durée (6 à 24 mois) pour faire la transition. Le taux est en général plus élevé que celui d’un prêt immobilier.
*Le prêt « relais jumelé » est en fait intégré au prêt immobilier nécessaire à l’achat du bien. Il s’agit d’un crédit « deux en un » dont une partie est remboursable par anticipation. Après le crédit relais remboursé, le crédit normal commence. Cette formule n’a que des avantages en terme de frais, mais ne peut être renouvelée plus d’une ou deux années. De plus, vous devrez disposer d’un apport personnel complémentaire.
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